问：我拿到贷款预批以后去拍卖了一个物业，可是估价回来低很多，怎么办？ 答：最近我们时常遇到估价偏低的问题，尤其是拍卖的物业估价偏低是比较常见的现象，因为通过拍卖确定的价格往往是数次叫价后哄抬上去的，当然会比实际价值高。我们建议拍卖者在申请贷款时充分考虑到这一点，不要申请比例太高的贷款，尤其不要超过80%，否则会有额外的保险费，甚至被拒批。还要在资金上做好充足准备，以免由于资金不足而无法成交，产生罚款甚至损失定金。另外，有的贷款者要求银行在拍卖前估价，如果回来偏低，银行几乎不会在拍卖后更改这个估价结果，这会令资金不足的买家非常被动。如果您有拍卖物业的打算，请及时拨打02 9211 0168咨询MCM贷款顾问的专业意见。
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2010.08.09 问：我是沒有PR（永居）的貸款購房者，預批在很久以前就拿到了，現在聽說有些房屋海外人士不能買，請指教。 答：目前澳洲的政策又回到2008年12月以前的規定，非永居者購房要申請FIRB（海外投資審理機構）的批文，有些新房在出售是就獲有這樣的批文，大部份二手公寓和別墅（House）都需要購房者的律師幫助申請這個批文。這個購房批文和貸款批文是分開進行的，一般要求工作日20天，房子越新，或在新的開發區里，获批准的可能性較大。較老的House和房屋缺乏地區的批准難度較大。具體手續MCM的貸款經理會為您做詳細解釋，請務必不要在找到房后立即交無冷靜期不可退還的訂金！
2010.07.26 问：我申请贷款的时候突然被银行告知有信用问题，贷款批不下来，怎么办？ 答：在澳洲，保护自己的信用记录是一件非常重要的事。银行拒批一是五年中的坏账记录已经偿还但金额较高或情节严重；二是欠账仍为付清。多数银行对这两种情况是不接受解释立刻拒贷的。少数银行可能会接受已经付清且情有可原的坏账。如不按时付账单、电话单，或者轻易把自己的名字借给别人申请电话、贷款而产生不良后果，都会造成坏账记录。如果您和任何人或公司之间产生费用、法律等纠纷，我们建议您首先付清欠款，再进行协调。从欠款到产生坏账记录是有一定时间，一旦耽误了而产生坏账记录，要再清除会非常昂贵而且困难。对于有关婚姻或联名账单出问题，请电MCM 92110168，我们将给您一定的建议。 2010.07.12 问：我自己在盖房，原来的贷款不够，还差两万块钱就完工了，我能转到MCM来借钱吗？ 答：任何抵押物想借贷，银行都会对完整的物业进行估价，对一个未建好的房子，银行一般是不接受的。原因是，对以前的建筑质量和保险都无法接受。建房贷款申请时在动工前对物业进行估价，动工后一般按五次分期拨款，每次拨款前都会检查房屋建造的情况。您在开工前，如咨询了贷款顾问，这些知识都应该被解释，并清楚知道。差钱部分是得不到转贷批准的。一切必须在动工之前计算好。 29.06.2010 问：我买房定金交了以后才发现贷款批不下来，怎么办？ 答：许多新移民都犯相似的错误。先咨询我们贷款公司，协助您将各种材料准备齐全，并和银行、律师一起估价您的房子，这一步每一个购房者都必须先做。今年政府已严格规定金融信贷broker必须持牌，对任何误导购房者的行为进行法律制裁。如您在给定金前有人说过您的贷款不成问题，而没有给您正式的批文，（一般贷款顾问和律师是和您的地产经纪是分开作业的，好的地产经纪会推荐有经验的贷款公司和律师而不是关系户，以避嫌，并保护消费者的利益）您可以追求此人的法律责任。但是，您自己也要为签字交换合同付责任。报纸上多次登出新移民的买房买生意的纠纷，大部分是因为缺乏本地长期从事该行业的专业人士的建议。 2010.06.19 问：澳洲储银加息，对我的贷款有什么影响？ 答：澳洲储备银行（RBA）会在每个月（除一月外）的第一个星期二宣布对利率的调整决定。如果储备银行宣布涨息，所有银行和基金的浮动利率产品会相应调整。多数情况下，浮息的涨/跌幅会与储银的调整幅度一致。假设您现有30万的房贷，如果储银涨息0.25%，您的产品也涨0.25%的话，您每个星期的还款增加$11.5；假设您只有10万贷款，在同样的情况下每周还款增加$3.8，（这是按30年本息还款计算的。）如果您近期打算申请预批，请及时与我们联络，我们会在评估您的还款能力时将银行可能的涨息考虑在内，以确保您找到房后贷款能顺利进行。 2010.05.20 问：我去年买了一个48万的自住房，现还欠40万。我的收入较高，能再借贷投资一个房作负扣税吗？ 答：如您在自住房欠款较高的情况下投资，将影响到您的还款能力和时间。尽量缩短偿还自住房的时间，是一种positive的理财行为。目前利息上涨，影响自住房的还款能力，负扣税（negative）还需承担一半以上的开支。您的自住房还款不减少，等于是在交房租。望您给我们电话，我们可为您做一个较短时间的还款计划。负扣税的详情需要咨询您的会计师。 2010.05.01 问：我最近打算购买楼花（期房），想咨询一下贷款方面的问题。 答：购买楼花要求贷款者一直维持稳定的工作和收入水平。如现在的NAB(国民银行)提供的较优惠的利率，要看近两年的收入情况。由于看不到抵押物，银行只会等到物业完工，并注册地契后（一个月之内）才会估价并无条件批贷。完工之前的所谓批文超过三个月都是无效的。工期较长的楼花还有可能受到市场价格的影响而上下波动，对于贷款比例较高的客户往往是有风险的。因此您还需作好充分的资金准备以应对由于估价不到位而贷款额降低的状况。另外，享受政府的新房首置津贴和印花税减免的购房者均必须在今年6月30日前交换合同。享受$3000额外首置津贴的物业必须在合同日18月之内完工；享受50%印花税减免的物业必须为60万以下，并在2011年12月31日前完工。 2010.04.10 问：我想参加房屋拍卖(auction)，请问要注意什么？ 答：拍卖购房的最大风险在于购房者不享受常规购房的五天冷静期内退还定金的政策。大部分拍卖者往往是在冲动的情况下进行的，成功拍得后的价格往往高于市场价，而银行是根据实际估价批准贷款的。如果事先没有对所购房产进行详细了解，包括地区、结构、和市政规划等，银行有可能拒批或者要求降低贷款额，贷款比例高过80%的这种风险更大。因此，MCM建议有意拍卖者，要事先做好贷款申请和估价报告。 2010.03.16 问：能介绍一下有关买车贷款的信息吗？
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